[분양권 폭탄 돌리기 시작됐다] 중도금 대출 편법 승계 기승… 전매제한 완화 땐 재앙 부를수도
바지사장까지 동원…시중銀 신용 확인 안해
금융당국은 승계 건수도 몰라 '눈 뜬 장님'
"가격 떨어지면 매물 폭탄 대거 나올 것"
금융당국은 승계 건수도 몰라 '눈 뜬 장님'
"가격 떨어지면 매물 폭탄 대거 나올 것"
이유미기자 yium@sed.co.kr
국내시중은행들의 집단대출은 전체 주택담보대출의 40%에 이른다. 500억원에서 많게는 1,000억원까지 대출 볼륨을 늘릴 수 있는데다 시공사나 시행사 보증을 세울 수 있다는 이유로 은행에서는 집단대출을 선호한다.
하지만 집단대출에는 허점이 있다. 가장 큰 맹점은 한번에 200~300가구에서 수천가구에 대출을 집행하면서 계약자들에 대한 개별심사를 진행하지 않는다는 점이다. 계약자의 연체나 채무불이행 여부를 따져보는 정도에 그쳤다. 때문에 시중은행을 이용할 수 없는 6~9등급의 저신용자들도 집단대출로 한데 묶여 주택담보대출을 받아가고 있다. 시중은행들을 알면서도 이를 쉬쉬한다.
계약자가 분양권 전매를 통해 제3자에게 중도금대출을 승계해도 마찬가지다. 은행들이 철석같이 믿고 있는 '시공사 보증'이라는 후광 덕에 중도금대출을 승계한 사람들 또한 신용도나 재무상태와 상관없이 중도금대출을 이용하고 있다. 이러한 관리상의 허점을 자양분 삼아 분양권 탈출을 위한 편법이 싹튼 것이다.
◇'분양권 탈출'을 위한 줄지은 편법=수도권에서 분양가 대비 분양권 매매가가 10~20%까지 하락한 일부 단지에서는 기획부동산을 통한 각종 편법이 벌어지고 있다. 기획부동산과 연계된 브로커들을 통해 신용등급이 양호한 저소득층을 이른바 '바지사장'으로 내세워 가짜 매매계약서를 작성한 뒤 중도금 대출을 승계해주는 방식이다. 바지사장의 경우 금융권 거래실적이 사실상 전무한 최저소득층으로 대가를 받고 자신의 신용을 팔고 있다.
아파트 계약자는 초기에 납부한 계약금 5~10%가량을 포기하고 중개 수수료와 브로커 수수료(300만원 안팎)를 부담하는 선에서 손에 쥐고 있는 분양권으로부터 탈출할 수 있다. 부동산 가격 하락이 이어진데다 계약자들이 더 이상의 추가 손실(가격 하락)을 막아야 한다는 심리가 복합 작용해 편법까지 동원되는 셈이다.
모든 부실은 집단대출 보증을 선 건설사와 중도금대출을 승인해준 은행에서 떠안아야 한다. 수도권의 한 중개업체 관계자는 "2008년에도 수도권 일부 단지에서 바지 브로커들이 활동했는데 최근에 계약자들의 불안심리를 이용해 다시 등장하고 있다"고 귀띔했다.
◇폭탄 돌리기…부실의 확대 재생산=분양권 계약자들의 폭탄 돌리기와 편법동원은 아직 시작에 불과하다. 집단대출의 72.2%는 수도권 지역에 밀집돼 있는 형편이다. 수도권은 전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 지역이다.
특히 정부가 지난 5ㆍ10대책으로 발표한 수도권 공공택지 및 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매 완화는 자칫 더 큰 화를 불러올 수 있다는 지적이 나오고 있다. 5ㆍ10대책으로 수도권에서 5만2,000여가구가 혜택을 보게 되는데 85㎡형을 기준으로 일반택지는 1년, 공공택지는 최대 2년까지 전매제한 기간이 완화된다.
함영진 부동산써브 실장은 "분양권 전매제한이 완화되더라도 매수자들이 추가 가격하락을 기대하며 관망세를 보이고 있어 분양권 전매가 사실상 어려울 것"이라고 내다봤다. 사실상 분양권 전매제한 완화로 분양권 매물이 쏟아져 나올 경우 계약자들의 불안심리를 더 부추길 수도 있다.
또 중도금대출 보증을 선 건설업체들의 부실 위험도 금융권에 연쇄 파장을 일으킬 가능성이 높다. 한국은행에 따르면 집단대출 보증을 선 시공사 중 47.9%는 부도 가능성이 높은 비우량 시공사이다. 시공사 보증을 이유로 거리낌없이 집단대출 승인을 내줬던 금융권이 이미 잠재 부실을 떠안고 있는 셈이다.
◇대응책 못 찾는 은행ㆍ당국=은행은 물론 금융당국도 중도금대출 승계 건수조차 파악하지 못하고 있다. 시중은행 관계자는 "분양권 계약자들이 이미 승인이 난 집단대출 범위 내에서 자율적으로 분양권 매매와 중도금 대출 승계를 진행하는 사안이라 일일이 파악하기 어렵다"고 말했다. 그러면서"중도금대출 승계 건수는 금융감독원에 보고 사안도 아니기 때문에 집계하지 않았다"고 얘기했다.
당국의 인식도 안일하기는 마찬가지. 금감원은 집단대출 중 중도금대출 연체율이 최근 3~5%까지 치솟았다는 지적이 일자 이달 초부터 집단대출 전수 조사를 사상 처음 진행하고 있다. 금감원은 당초 이달 중순 집단대출 보완책을 내놓을 계획이었지만 이달 말로 연기했다. 은행들의 집단대출 데이터 관리 양식이 제각각이고 은행 내부적으로도 제대로 된 실태 파악을 못해 자료제출 시기가 지연되고 있기 때문이다.
이달 말 집단대출 보완책 역시 실효성은 미지수다. 금감원의 한 관계자는 "은행에 충당금 적립액을 늘리도록 권고하는 등 건전성 관리 강화에 나설 것"이라면서도 "집단대출 계약자의 대출승인 요건을 강화할 경우 시장에 충격을 가져올 수 있기 때문에 구체적으로 검토해본 바는 없다"고 말했다. 개선책이 반쪽에 그칠 가능성이 크다는 얘기다.
하지만 집단대출에는 허점이 있다. 가장 큰 맹점은 한번에 200~300가구에서 수천가구에 대출을 집행하면서 계약자들에 대한 개별심사를 진행하지 않는다는 점이다. 계약자의 연체나 채무불이행 여부를 따져보는 정도에 그쳤다. 때문에 시중은행을 이용할 수 없는 6~9등급의 저신용자들도 집단대출로 한데 묶여 주택담보대출을 받아가고 있다. 시중은행들을 알면서도 이를 쉬쉬한다.
계약자가 분양권 전매를 통해 제3자에게 중도금대출을 승계해도 마찬가지다. 은행들이 철석같이 믿고 있는 '시공사 보증'이라는 후광 덕에 중도금대출을 승계한 사람들 또한 신용도나 재무상태와 상관없이 중도금대출을 이용하고 있다. 이러한 관리상의 허점을 자양분 삼아 분양권 탈출을 위한 편법이 싹튼 것이다.
◇'분양권 탈출'을 위한 줄지은 편법=수도권에서 분양가 대비 분양권 매매가가 10~20%까지 하락한 일부 단지에서는 기획부동산을 통한 각종 편법이 벌어지고 있다. 기획부동산과 연계된 브로커들을 통해 신용등급이 양호한 저소득층을 이른바 '바지사장'으로 내세워 가짜 매매계약서를 작성한 뒤 중도금 대출을 승계해주는 방식이다. 바지사장의 경우 금융권 거래실적이 사실상 전무한 최저소득층으로 대가를 받고 자신의 신용을 팔고 있다.
아파트 계약자는 초기에 납부한 계약금 5~10%가량을 포기하고 중개 수수료와 브로커 수수료(300만원 안팎)를 부담하는 선에서 손에 쥐고 있는 분양권으로부터 탈출할 수 있다. 부동산 가격 하락이 이어진데다 계약자들이 더 이상의 추가 손실(가격 하락)을 막아야 한다는 심리가 복합 작용해 편법까지 동원되는 셈이다.
모든 부실은 집단대출 보증을 선 건설사와 중도금대출을 승인해준 은행에서 떠안아야 한다. 수도권의 한 중개업체 관계자는 "2008년에도 수도권 일부 단지에서 바지 브로커들이 활동했는데 최근에 계약자들의 불안심리를 이용해 다시 등장하고 있다"고 귀띔했다.
◇폭탄 돌리기…부실의 확대 재생산=분양권 계약자들의 폭탄 돌리기와 편법동원은 아직 시작에 불과하다. 집단대출의 72.2%는 수도권 지역에 밀집돼 있는 형편이다. 수도권은 전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 지역이다.
특히 정부가 지난 5ㆍ10대책으로 발표한 수도권 공공택지 및 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매 완화는 자칫 더 큰 화를 불러올 수 있다는 지적이 나오고 있다. 5ㆍ10대책으로 수도권에서 5만2,000여가구가 혜택을 보게 되는데 85㎡형을 기준으로 일반택지는 1년, 공공택지는 최대 2년까지 전매제한 기간이 완화된다.
함영진 부동산써브 실장은 "분양권 전매제한이 완화되더라도 매수자들이 추가 가격하락을 기대하며 관망세를 보이고 있어 분양권 전매가 사실상 어려울 것"이라고 내다봤다. 사실상 분양권 전매제한 완화로 분양권 매물이 쏟아져 나올 경우 계약자들의 불안심리를 더 부추길 수도 있다.
또 중도금대출 보증을 선 건설업체들의 부실 위험도 금융권에 연쇄 파장을 일으킬 가능성이 높다. 한국은행에 따르면 집단대출 보증을 선 시공사 중 47.9%는 부도 가능성이 높은 비우량 시공사이다. 시공사 보증을 이유로 거리낌없이 집단대출 승인을 내줬던 금융권이 이미 잠재 부실을 떠안고 있는 셈이다.
◇대응책 못 찾는 은행ㆍ당국=은행은 물론 금융당국도 중도금대출 승계 건수조차 파악하지 못하고 있다. 시중은행 관계자는 "분양권 계약자들이 이미 승인이 난 집단대출 범위 내에서 자율적으로 분양권 매매와 중도금 대출 승계를 진행하는 사안이라 일일이 파악하기 어렵다"고 말했다. 그러면서"중도금대출 승계 건수는 금융감독원에 보고 사안도 아니기 때문에 집계하지 않았다"고 얘기했다.
당국의 인식도 안일하기는 마찬가지. 금감원은 집단대출 중 중도금대출 연체율이 최근 3~5%까지 치솟았다는 지적이 일자 이달 초부터 집단대출 전수 조사를 사상 처음 진행하고 있다. 금감원은 당초 이달 중순 집단대출 보완책을 내놓을 계획이었지만 이달 말로 연기했다. 은행들의 집단대출 데이터 관리 양식이 제각각이고 은행 내부적으로도 제대로 된 실태 파악을 못해 자료제출 시기가 지연되고 있기 때문이다.
이달 말 집단대출 보완책 역시 실효성은 미지수다. 금감원의 한 관계자는 "은행에 충당금 적립액을 늘리도록 권고하는 등 건전성 관리 강화에 나설 것"이라면서도 "집단대출 계약자의 대출승인 요건을 강화할 경우 시장에 충격을 가져올 수 있기 때문에 구체적으로 검토해본 바는 없다"고 말했다. 개선책이 반쪽에 그칠 가능성이 크다는 얘기다.
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