"일반 매매가 실종되다 보니 시세가 경매 낙찰가를 따라가는 상황입니다."(개포동 B공인 관계자)

강남권 재건축 단지 집값 하락세는 매도자들조차 어쩔 수 없는 현실로 받아들이는 분위기다. 속된 말로 거래시장이 '멘털 붕괴' 상태다. 거래가 거의 되지 않으면서 급매물이 급매물을 부르고 가격이 하락하는 악순환이 반복되고 있다. 심리적 저지선인 3.3㎡당 3,000만원 붕괴는 이미 예고된 것이어서 특별할 것도 없다는 것이 일선 중개업소들의 반응이다.

업계에서는 '소형비율 30%룰' 등 서울시발(發) 악재가 겹치면서 집값 하락을 더욱 부추기고 있다는 분석이다. 여기에 저가 경매 낙찰이 잇따르면서 일반 거래 가격을 끌어내리는 등 꼬리가 몸통을 흔드는 이른바 '왝더독(wag the dog)' 현상이 일고 있다는 분석도 제기된다.

서울부동산정보광장에 따르면 강남구 대치동 은마아파트의 지난 7월 거래건수는 단 1건이다. 지난해 7월에 19건 거래된 것과 굳이 비교할 필요도 없이 아예 거래가 실종된 셈이다.

대치동 E공인 관계자는 "실거래 신고기한이 60일이어서 신고건수가 거래건수와 일치하지는않겠지만 7월 거래는 많아봐야 2~3건 정도일 것"이라고 전했다.

전문가들은 이같이 재건축 단지의 거래가 급감한 것이 서울시의 재건축 정책 탓이라고 입을 모은다. 주택경기의 불황으로 가뜩이나 얼어붙은 구매심리가 서울시의 재건축 공공성 확대 방침에 따라 사업성이 악화되면서 거래를 더욱 위축시켰다는 것이다.

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "상반기 재건축 거래 현황을 살펴보면 투자자들이 가락시영이나 둔촌주공과 같이 사업 진척이 확실한 곳만 선별적으로 매수했다"며 "사업 불확실성이 높은 부동산 구매를 꺼릴 수밖에 없는 것"이라고 진단했다.

'소형비율 30%룰'로 홍역을 치르고 있는 개포주공1단지도 거래가 급감하고 있다. 지난 2ㆍ4분기 개포주공1단지의 거래량을 살펴보면 ▦4월 26건 ▦5월 16건 ▦6월 11건이었다.

구매심리가 얼어붙으면서 경매 낙찰가가 시세를 끌어내리는 현상도 동반되고 있다. 실제로 7월 감정가가 10억5,000만원인 은마아파트 전용 84㎡가 7억9,235만원에 낙찰된 후 현재 시장에는 8억4,000만원까지 떨어진 급매물이 나와 있는 상태다. 부동산114에 따르면 이 아파트의 현 평균 매매가는 9억2,500만원이다.

강남구 재건축 단지의 약세는 외곽 재건축 단지의 거래도 위축시키고 있다.

둔촌동 D공인 관계자는 "둔촌주공은 7월에 10~11건 정도 거래가 됐을 만큼 그나마 괜찮은 편이었다"며 "하지만 최근에는 매수자들이 불안감에 계약을 차일피일 미뤄지는 경우가 늘고 있다"고 말했다.