지난 6월 강남구 삼성동 아이파크는 자존심을 구겼다. 감정가가 42억5,000만원이었던 웨스트윙동 156㎡(이하 전용면적 기준)이 두 차례 유찰 끝에 27억2,000만원에 낙찰되면서 대한민국 '최고가 아파트'에서 순식간에 '반값 아파트'로 전락했기 때문이다.

삼성동 아이파크뿐 아니다. 올해는 유난히 강남 고급주상복합아파트의 '반값 낙찰'이 잇따랐다. 송파구 롯데캐슬골드 167㎡가 1월 감정가(19억원)의 57.9%인 11억50만원에 낙찰됐으며 감정가 14억원의 서초트라팰리스 133㎡도 7억3,010만원에 낙찰됐고 서초아크로비스타 205㎡(감정가 27억원)도 17억5,000만원에 주인을 찾았다.

하지만 이 아파트들이 정말 반값에 팔린 것은 단순한 착시현상이다. 삼성동 아이파크 156㎡의 경우 낙찰 당시 평균매매가가 32억원이다. 감정가가 시세보다 무려 10억원 넘게 책정되다 보니 반값 낙찰로 보였을 뿐이다.

실거래가와 감정가액의 차이도 크다. 국토해양부 실거래가에 따르면 서초트라팰리스 133㎡는 3월에 10억5,000만원, 아크로비스타는 비슷한 면적대인 207㎡가 21억원에 각각 거래됐다.

이렇다 보니 감정가액이 너무 부풀려진 것 아니냐는 비판도 제기되고 있다. 경매는 부실채권 회수가 목적이기 때문에 통상 감정가액은 시세의 80% 선에서 보수적으로 책정되는데 최근 감정가액은 이를 훌쩍 넘어서고 있기 때문이다.

경매정보 전문업체 부동산태인에 따르면 지난 상반기 강남3구의 시세 대비 감정가 비중은 ▦강남구 114.9% ▦서초구 113.4% ▦송파구 113.4%였다. 2007년 83.4%였던 전국 아파트의 감정가 비중도 2012년 8월 2일 현재 111.2%까지 치솟았다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "최근에는 유찰이 빈번해져 감정가 평가와 낙찰까지 5~6개월의 시차가 생기지만 최근의 현상은 다소 이해하기 어렵다"고 말했다.

일각에서는 시세 대비 감정가액 비중이 높아지는 것이 집값 하락세가 그만큼 가팔라지고 있다는 신호라는 지적도 제기된다. 특히 최근 인기가 급락하고 있는 고급 주상복합의 경우 이런 현상이 더 두드러져 보인다는 것이다.

고준석 신한은행 청담역 지점장은 "감정가와 시세 차가 커지는 것은 집값 하락폭이 예상보다 크다는 것"이라며 "유찰이 됐다고 무조건 싼 것이 아니기 때문에 시세를 꼼꼼히 분석할 필요가 있다"고 조언했다.