공무원과 투자가. 얼핏 보면 궁합이 맞지 않는 조합이다. 하나는 위험과는 거리가 먼 직업이고 나머지 하나는 항상 위험의 가시밭길을 걸어야 하는 직업이다.

그러나 약 10년 전 공무원에서 전문투자가로 변신한 정준호 코람코자산신탁 대표는 오히려 위험에 대한 접근법에서 두 직업군은 공통점이 많다고 말한다. 그는 "공무원이 만들어내는 정책 하나하나가 전 국민과 국가에 미치는 파급력이 크기 때문에 보수적으로 업무를 할 수밖에 없다"며 "투자 역시 위험 요인에 대해 최대한 보수적으로 접근해야 고객들로부터 신뢰를 얻을 수 있다"고 설명했다.

공무원이 전업하는 경우는 대부분 최대한 오래 공직에 고위직으로 머물다 '인생 2모작'을 위해 민간으로 진출하는 경우가 대부분이다. 그러나 정 대표의 경우에는 초임 서기관 시절 과감하게 전직을 시도했다.

서울대 경제학과를 나와 행시 31회로 공직에 발을 내디딘 그는 가장 잘나가는 부처인 재무부에서 출발하는 엘리트 코스를 밟았다. 잘나가던 젊은 공무원이던 그의 인생관에 '균열'이 온 것은 미국 유학 후였다.

"한국에서는 쉴 새 없이 일에 매달렸죠. 내 성공이 중요했기 때문입니다. 그러나 유학 시절 가족과 함께한 시간이 많아지면서 나의 성공도 중요하지만 내가 책임지고 있는 가족을 정신적ㆍ경제적으로 행복하게 만들어주는 게 행복이라는 생각을 하게 됐습니다."

특히 그가 유학을 마치고 복귀한 2000년대 초반은 젊은 엘리트 공무원들이 벤처 붐을 타고 민간으로 대거 진출하던 시기였다. 차진석 SK이노베이션 최고재무책임자(CFO), 박종오 한국타이어 전무, 이상묵 삼성생명 보험연구소 전무, 이형승 전 IBK투자증권 사장 등이 당시 민간으로 진출했던 동료들이다. 정 대표 역시 젊은 시절 새로운 경험을 해보고 싶은 욕구가 강했다.

그가 첫발을 내디딘 곳은 KTB투자증권. 그러나 얼마 안 있다가 코람코자산신탁의 이규성 회장의 제의를 받고 2003년 자리를 옮기게 된다.

새로운 분야 개척

이후 정 대표는 '리츠(REITsㆍ부동산투자회사)'라는 새 분야를 개척해왔다. 2000년대 초반만 해도 IMF 여파로 국내 기업들이 구조조정 과정에서 내놓은 우량 부동산 물건이 많았지만 외국인들이 주로 싹쓸이해가던 시절이었다. 국내 기관투자가들이 부동산 투자에 제대로 눈을 뜨기 전인데다 리츠나 부동산펀드같이 투자할 수 있는 '툴'이 제대로 갖춰지기 전이었다.

그는 "선발주자이다 보니 시장 활성화를 위해 제도 건의에 주도적으로 나서고 새로운 유형의 투자를 개척할 수밖에 없었다"며 "선도적인 역할을 해온 데 대해 자부심을 느낀다"고 말했다.

정 대표의 보수적ㆍ안정적 투자 스타일에 대해 불만을 가진 직원도 없지 않았다. 그는 "투자는 불확실성 중에서도 긍정적인 면을 먼저 봐야 하고 공무원은 문제점을 우선 살펴볼 수밖에 없다. 보수적인 리스크 관리야말로 투자에 대한 신뢰도를 높이는 요인"이라고 설명했다.

대표적인 예로 수년 전에 이뤄졌던 서울시내 대형 빌딩 매각건을 들었다. 당시 국내 최고가로 거래가 이뤄져 화제가 되기도 했던 이 거래에 코람코 역시 참여를 했다. 그러나 보수적인 분석으로 최종 낙찰자보다 1,000억원가량 매수 희망가격을 낮게 썼고 결국 낙찰에서는 고배를 마셨다. 그러나 당시 이 빌딩 낙찰자는 최근 부동산 가치 하락으로 고가 매입 후유증을 앓고 있는 것으로 알려지고 있다.

정 대표는 "아직까지 당초 목표 수익률보다 낮게 청산한 리츠가 없는 것은 안정성을 강조하는 투자 방식 덕"이라고 말했다.

현금흐름이 기본 중의 기본

그가 가장 강조하는 투자 원칙을 물으니 의외로 구체적인 대답이 돌아왔다. 바로 '현금흐름'이다. "수익형 부동산 투자의 기본은 현금흐름에 대한 안정성입니다. 비용은 내가 관리할 수 있지만 미래의 수익은 내가 컨트롤할 수 없는 요인에 의해 많은 영향을 받기 때문입니다. 수익에 대한 예상을 보수적으로 해야 하는 이유죠."

개인투자자들도 수익형 부동산에 투자할 때는 월세ㆍ지출비용 등과 같이 꾸준히 발생하는 현금흐름에 대해 보수적으로 분석하는 게 중요하다고 그는 조언했다.

상업용 부동산 시장에 대한 전망과 관련해서는 향후 3~4년간은 공급 과잉에 따른 물량 부담을 겪을 것으로 내다봤다. "공급 측면에 우려가 있습니다. 2010년까지 매년 70만㎡가 공급됐지만 2011년에 110만㎡까지 늘었고 오는 2013~2014년에는 150만㎡씩으로 늘어날 것으로 예측됩니다. 공실률이나 임대료 측면에서 악화될 가능성이 있다는 것이죠."

다만 수급 상황이 지역별로 다소 차이는 있을 것으로 그는 관측했다. 도심의 경우 도시개발사업으로 추가 오피스를 공급할 여지가 큰 반면 강남은 신규 공급 여력이 부족하기 때문에 도심에 비해 상대적으로 하방경직성이 강할 것으로 예상했다.

그는 유망한 상업용 부동산 분야로 복합쇼핑몰ㆍ호텔ㆍ프라임오피스를 꼽았다. 그는 "이제는 쇼핑을 하러 백화점에 가기보다는 쇼핑시설뿐 아니라 문화ㆍ먹거리ㆍ놀거리 등이 다양하게 갖춰진 복합쇼핑몰로 가는 게 대세가 될 것"이라고 내다봤다. 특히 분양을 하고 나면 그만인 기존 쇼핑몰 방식이 아니라 사후관리가 꾸준히 되는 쇼핑몰로 추세가 바뀔 것으로 전망했다.

호텔에 대해서는 "공급 과잉의 우려가 있지만 현재 거론되고 있는 호텔 개발이 이뤄지더라도 당장 문제가 되지는 않는다"고 그는 판단했다.

도심ㆍ강남ㆍ여의도 등 중심 상업지의 프라임오피스는 여전히 유망한 투자처다. 그는 완성된 물건을 매입하기보다 리모델링이나 개발 가능성이 있는 빌딩을 매입해 여기에 부가가치를 더하는 방식의 투자를 고려하고 있다.

리츠 투자 저변 넓히고 싶다

리츠의 경우 사모와 공모 운영 두 가지 모두 가능하다. 리츠 도입 초기에는 공모를 통해 개인투자자들에게도 투자금 조달을 활발히 했다. 대표적인 경우가 여의도 한화증권 빌딩을 매입한 코크렙3호. 리츠 해산시에 연평균 50%라는 기록적인 수익률을 안겨준 이 리츠 덕택에 고액 자산가들에게 코크렙 시리즈는 입소문이 나기 시작했다. 그러나 기관투자가들도 채권ㆍ주식에서 벗어나 부동산 대체투자에 눈을 돌리기 시작하면서 우량 물건들이 개인들에게까지 돌아가지 않는 경우가 갈수록 많아졌다.

"초기에 투자해서 재미를 본 개인투자자들에게서 가끔 회사로 연락이 옵니다. '또 다른 상품을 안 내놓느냐'고. 그런데 안타깝게도 좋은 물건은 투자 결정의 신속성이 필요한데 개인투자자를 대상으로 상품을 개발ㆍ출시하는 데는 제도적인 걸림돌이 많아요. 지금까지 그랬던 것처럼 적극적인 제도 개선 건의를 할 겁니다."

그는 "소액이라도 부동산 투자에 관심 있는 개인투자자들에게 투자 기회를 많이 주고 성공적인 투자 경험을 통해 리츠 투자의 저변을 넓히는 게 목표"라고 강조했다.

● 정준호 대표는 ▦1963년 대전 ▦1982년 충남고 ▦1986년 서울대 경제학과 ▦1987년 행정고시 31회 ▦1998년 미국 미주리대 경제학박사 ▦1998년 재무부 국제금융과 ▦1998년 금융감독위원회 행정실 ▦2001년 KTB네트워크 ▦2002년 우리금융지주 조사분석실장 ▦2003~2009년 코람코 부사장 ▦2009년~ 코람코자산신탁 대표이사 사장 ▦2012년~ 한국리츠협회장

코크렙3호 연 51% 수익률 등 리츠 점유율 부동의 1위 ■ 코람코자산신탁은 코람코자산신탁은 이제 10년을 갓 넘은 국내 리츠(REITsㆍ부동산투자회사) 시장의 개척자이자 선두주자다. 리츠는 간접 부동산 투자상품이다. 투자자를 모집해 부동산에 투자한 후 수익을 배당하는 방식이다. 5월 말 현재 운영되고 있는 리츠는 자산 기준으로 8조6,507억원이며 이 중 코람코가 운영하는 리츠는 총 13개로 자산 규모 3조2,513억원으로 전체 시장의 약 40%를 점유율하고 있다. 코람코는 리츠 시장이 출범한 후 시장점유율에서 부동의 1위 자리를 지켜왔다. 지난 2001년 부동산투자회사법 시행 이후 관련 법에 따라 세워진 국내 2호 전업 부동산자산관리회사(AMC)로 현재까지 총 19개의 공모ㆍ사모 리츠 상품을 내놓았다. '코크렙' 브랜드가 붙은 리츠 상품이 바로 코람코에서 설립한 리츠들이다. 코크렙 시리즈는 국내 리츠산업의 이정표가 될 만한 투자들을 수행해왔다. 여의도 한화증권 빌딩에 투자한 코크렙3호는 2003~2008년 5년간 연평균 51%의 수익률을 기록했으며 뉴코아아울렛에 투자한 코크렙6호는 국내 최초의 판매시설 유동화 리츠였다. 지난해 설립한 코크렙18~19호는 총 1조2,500억원 규모로 국내 오피스빌딩 단일거래로는 가장 큰 규모였다. 현재까지 대부분의 리츠가 연 6~8%대의 안정적인 수익률을 기록했다. 코람코는 올해 20호 설립을 앞두고 있다. 코람코는 2006년에는 리츠뿐만 아니라 부동산 신탁도 겸업하기 시작했으며 2009년부터는 본격적으로 토지신탁업무도 해오고 있다. 신탁 계약액의 50% 정도가 토지신탁에서 나오고 있다. 토지신탁 사업을 통해 전국 곳곳의 도시형생활주택ㆍ오피스텔 등의 개발을 진행하고 있다. 현장조사, 현금흐름 분석, 자금조달 등 투자 및 수익 배분 구조, 그리고 밸류에이션까지 일련의 투자 프로세스를 체계적으로 운영하는 것이 코람코의 강점이다. 투자심의위원회에서 팀장과 본부장들이 자유롭게 난상토론을 벌이고 이후 정준호 대표가 최종 승인하는 방식으로 투자 결정이 이뤄진다. 정 대표는 "투자 결정 부서는 긍정적인 측면을 주로 보는 반면 운용 부서는 '짜게' 평가한다. 따라서 두 부서가 서로 견제할 수 있도록 체계적인 투자ㆍ운용 결정 시스템을 만들었다"고 설명했다.