2012년은 부동산 시장에 미칠 특별한 외적 변수가 있는 해다. 바로 선거다. 오는 4월 19대 국회의원 선거와 12월로 예정된 18대 대통령 선거가 동시에 치러지기 때문이다.

전반적인 경기 침체 속에서도 상당수 전문가들이 하반기 집값 회복을 조심스럽게 점치는 것도 총선과 대선 과정에서 잇따를 개발 공약에 따른 기대심리 확대 가능성과 무관하지 않다.

개발 공약은 실제 실현 가능성과 무관하게 해당 지역에 호재로 작용해 집값이나 땅값 상승을 가져올 수도 있다.

김규정 부동산114 본부장은 "보통 대선이 있는 해에는 경기활성화를 위한 정책을 내놓는 전례가 많았다"며 "두차례 선거 과정에서 유동성이 증가할 경우 이들 자금중 상당수가 부동산 시장으로 유입될 가능성도 있다"고 전망했다.

◇선거 부동산시장에 얼마나 영향 미쳤나=16대 대선이 치러진 2002년은 아파트 매매가격이 크게 상승한 해로 기록된다. 2007년의 경우 참여정부 당시 강력한 억제책의 영향으로 집값 상승률이 5% 미만에 그치긴 했지만 유동성은 크게 증가했었다. 실제로 두차례 대선 과정에서 광의통화(M2)가 2002년에는 107조원, 2007년 124조원으로 각각 증가 했다.

하지만 이번 선거 과정에서 유동성이 확대된다고 해도 이 자금들이 대거 부동산 시장에 유입될지 여부는 미지수다. 유럽발 금융위기에 따른 국내 경기침체 우려가 워낙 큰데다 집값 상승 기대감이 높지 않은 탓이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "유럽발 재정위기에다 북한리스크, 국내 실물경기 하락 등 악재가 겹쳐 유동성 확대가 매매시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다"고 말했다.

◇지역별 개발공약, 호재로 작용할 가능성도= 강남3구에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제는 부동산 시장에 사실상 마지막 남아 있는 '대못'으로 꼽힌다. 선거를 앞두고 이 규제마저 풀릴 가능성도 조심스럽게 점쳐 지지만 문제는 900조원에 달하는 가계부채다. 정부 당국이 섣불리 풀기 어려운 빗장인 셈이다.

이 때문에 국회의원 선거 과정에서 각 지역별로 쏟아져 나올 것으로 보이는 개발공약이 오히려 국지적으로 시장에 영향을 미칠 가능성이 크다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "선거 과정에서 도로ㆍ철도 등 사회간접자본(SOC)시설 관련 개발공약을 쏟아져 나올 가능성이 높다"며 "이들 공약은 제한적이지만 인근 토지시장이나 집값상승에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

한편 일부에서는 올해 선거에서는 시장 활성화 보다는 오히려주거 안정이나 시장 정상화에 초점을 맞춘 정책들이 주류를 이룰 것이란 전망도 제기된다.

박상언 대표는 "20~30대를 중심으로 소셜네트워크서비스(SNS)를 통한 정책 검증 시스템이 정착됐기 때문에 이들을 의식한 복지형 부동산정책이 많을 것"으로 내다봤다.