서울시가 시내에 소형주택 공급을 늘리기 위해 재개발 계획용적률을 20%포인트씩 올려주기로 하면서 재개발 사업성이 크게 좋아져 추진속도도 한층 빨라질 것으로 전망된다.

서울시에 따르면 시내 재개발정비구역으로 지정된 사업장은 총 107개 구역 4.1㎢가량이다. 이중 관리처분 이전 단계인 곳은 종로 명륜4구역, 중구 만리2구역, 용산 효창4구역, 성동 금호13구역, 동대문 답십리14구역 등 총 92개 구역 3.5㎢가량이다.

여기에 앞으로 정비구역으로 지정될 수 있는 예정구역 188개(7.3㎢)까지 더하면 시내에서 재개발을 통해 공급될 60㎡(이하 전용면적 기준) 소형주택 수는 크게 늘어날 것으로 전망된다. 시의 한 관계자는 "정비계획이 수립되지 않은 지역과 관리처분 전 단계인 구역을 대상으로 추산해본 결과 1만2,000가구가량의 소형주택이 공급될 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.

계획용적률이 높아지면서 개발이 가능한 상한 용적률은 더 늘어나게 됐다. 상한 용적률은 계획용적률에 기부채납률에 따라 정해지는 'α(최대 1.3)'를 곱해 정해지기 때문에 가령 기존에 계획용적률이 170%이던 지역은 α(1.3)를 곱하면 상한 용적률이 221%로 51%포인트 늘어나지만 계획용적률이 190%로 늘게 되면 상한 용적률이 247%가 돼 57%포인트 증가하게 된다.

업계에서는 계획용적률이 20%포인트 늘 경우 조합원이 600명이고 1,000가구를 짓는 사업장은 60㎡ 이하 소형 아파트를 70여가구 추가 분양할 수 있을 것으로 추정하고 있다. 이들 아파트의 3.3㎡(공급면적 기준)당 분양가를 1,500만원으로 가정하면 공사비를 제외하더라도 조합원 1명당 2,500만~2,800만원가량의 부담금을 덜 내는 셈이다. 또 재건축은 늘어나는 용적률의 절반을 임대로 공급해야 하지만 재개발은 늘어난 가구 수의 17%만 임대로 공급하면 된다.

시는 또 이번 기본계획 변경(안)을 통해 강북구 수유동 486-2 일대 3만5,000㎡, 미아동 87-33 일대 3만5,000㎡, 신월동 460 일대 1만4,000㎡를 주택재건축 정비예정구역으로 신규 지정했다. 이들 구역은 이번 기본계획에 포함돼 앞으로 재건축을 진행할 수 있는 가능성이 열리게 됐다.

● 용어설명

특성지= 1~3종 특성지는 일반 주거지역을 1~3종으로 세분해 놓은 것과 비슷하지만 개념이 약간 다르다. 1~3종 주거지역은 저층, 중층, 고층 중 어떻게 이용이 가능한지에 따라 지역을 구분해 놓은 것이지만 특성지는 이를 기반으로 하되 토지 이용 계획을 고려해 구릉지 등 특별관리구역은 1점, 공원 확충이 필요하고 접도율 75% 이상인 지역 등 주거기능개선구역은 2점, 평지 및 역세권 등 주거환경정비구역은 3점 등과 같이 점수로 구분해 놓은 것이다. 이들 단계별 점수가 4점 미만인 지역은 1종 및 2종 특성지, 4점 이상 8점 미만은 2종 특성지, 8점 이상은 2종 및 3종 특성지로 분류된다.