회사원 박모씨는 투자목적으로 분양 받았던 잠실 파크리오 52㎡형을 지난해 8월 입주와 동시에 매도할까 하다가 좀더 보유하기로 하고 전세로 돌리고자 마음 먹었다. 그러나 지난해 잠실에서는 수천가구의 입주가 동시에 이뤄지면서 세입자를 찾지 못하는 역전세난이 발생하는 등 전세 가격이 하락세를 면치 못했다.

박씨는 1년 후에는 전세가격이 오를 것으로 생각하고 편법을 쓰기로 했다. 월세를 싸게 받는 대신 1년만 계약을 하기로 하고 ‘1년 계약 만료 후 재계약 시에는 전세 보증금을 상호 협의하에 시세로 재조정하기로 한다’는 특약을 맺었다. 계약서에는 보증금만 기재하고 전세 계약으로 적었다.

박씨 기대대로 1년 후 전세 가격은 크게 뛰었다. 지난해 9월 이 아파트의 전세가는 1억3,000만~1억4,000만원이어지만 최근에는 1억8,000만원 부근으로 최고 40% 가까이 올랐다. 박씨는 세입자에게 전세 가격을 시세대로 올려줄 것을 요구했지만 세입자는 “특약은 무효”라며 “2년간 거주할 수 있다”고 버텼다.

지난해 잠실, 올해 판교처럼 대규모 입주가 몰려 있는 곳에서는 집주인들이 일시적인 전세가격 하락을 피하기 위해 이 같은 편법을 쓰는 경우가 많지만 이는 주택임대차보호법상 효력이 없는 경우가 많아 주의해야 한다.

현 임대차보호법 4조는 임대차 기간을 2년 미만으로 할 경우 집주인이 아닌 임차인만 그 계약이 유효하다고 주장할 수 있게 했다. 또 이 법 10조는 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 해놓아 임대차 기간이 2년 미만이거나 5%를 초과하는 전세가격 인상은 무효로 할 수 있게 돼 있다.

한국공인중개사협회의 한 관계자는 “현 법령은 약자(세입자)에게 유리하게 만들어져 있기 때문에 법 이외의 사항은 효력이 없는 경우가 많은 만큼 주의해야 한다”고 말했다.