새해 새 정부 출범을 앞두고 아파트 신규 분양 물량이 쏟아지고 있다. 분양물량이 때 아닌 홍수를 이루는 것은 분양가상한제를 피하기 위해 지난해 11월 말까지 분양승인을 신청한 물량이 대거 나오고 있기 때문이다.
부동산114가 최근 조사한 바에 따르면 올해 전국적으로 분양되는 민간 아파트는 서울 6만4,303가구，인천ㆍ경기 9만9,930가구，지방 16만7,434가구 등 33만1,667가구에 달했다. 이는 지난해 공급 물량(30만714가구)보다 10%가량 늘어난 수치다.
이처럼 공급측면에서 분양시장은 예년 비수기와 달리 후끈 달아오르고 있으나 수요측면에서는 겨울날씨 만큼이나 썰렁한 곳이 많아 대조를 보인다. 이는 신규공급 과잉에다가 업체들의 배짱 고분양가, 투기규제에 따른 수요감소가 맞물렸기 때문이다.
따라서 송도국제도시나 은평뉴타운처럼 분양가가 저렴하거나 미래가치가 괜찮은 곳, 장기 전매제한에 걸리지 않은 곳 등에만 관심이 쏠리고 있다. 자칫 어중간한 곳에 청약했다가 당첨될 경우 투자수익을 장담하기 힘들기 때문이다.
이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “이명박 정부가 들어서면 부동산시장에서 일부 규제가 완화되며 점차 시장여건이 호전될 가능성이 있다”며 “실수요자라면 알짜 분양물량에 관심을 가질 필요가 있다”고 말했다.
따라서 무엇보다 실수요자들은 알짜지역의 당첨확률을 높이기 위해서는 청약가점을 높일 필요가 있다. 물론 청약점수가 낮다고 실망하거나 미래가치가 떨어지는 곳에 서둘러 청약할 필요는 없다. 청약가점제가 적용되지 않는 물량이 절반에 달하기 때문에 유망지역 위주로 청약하는 것이 낫다.
또한 아예 3년쯤 뒤 알짜 매물을 내다보고 청약점수를 높이는 것도 한 방법이다. 그때쯤이면 은평뉴타운처럼 후분양 물량이 늘어날 것으로 보인다. 다만 당장 집이 필요한 실수요자라면 한시적 1가구2주택이나 처분조건부 급매물을 노릴 필요가 있다.
특히 올 3월정도까지는 분양가상한제를 피한 물량이 주로 나오다가 하반기부터 상한제 적용 아파트가 주를 이룰 것으로 보이는 점도 고려할 필요가 있다. 통상적으로 분양가상한제 적용 아파트의 경우 주변시세보다 10~15%가량 싸지만 전매제한이 긴 점이 단점으로 꼽힌다.
민간택지의 경우 전용 85㎡ 이하는 계약 후 7년，전용 85㎡ 초과는 계약 후 5년간 전매제한을 받는다. 또한 비상한제 아파트의 경우 입주이후 전매가 가능하지만 분양가가 다소 비싸다는 점에서 차후 시세차익을 노리기가 쉽지 않다는 점을 감안해야 한다. 물론 상한제를 피한 아파트의 경우에도 서울의 경우 1가구1주택 비과세 요건을 채우려면 입주후 3년간(1기 5대신도시는 2년)은 되팔 수 없다.
이미영 팀장은 “올해는 은평, 광교, 뚝섬, 판교, 청라 등 입지가 뛰어난 블루칩 단지의 분양이 이어진다”며 “전매제한없이 분양가가 저렴한 곳이 가장 좋겠지만 비록 전매제한을 받더라도 분양가가 주변 시세에 비해 싼 곳을 고르는 것이 안전하다”고 조언했다.
지난해 인기단지를 보면 은평뉴타운이나 송도국제도시처럼 입지가 좋으면서 분양가가 비교적 저렴한 곳이었다.
따라서 올해도 상한제 적용 물량 중에서 하반기 분양이 예정된 은평뉴타운 2지구 등과 판교 주상복합, 광교신도시 등이 높은 관심을 받을 것으로 보인다. 은평뉴타운2지구의 경우 총 5,130가구 중 3,000여가구가 일반에 분양된다. 교통 측면에서 지난해 말 분양된 1지구보다 낫다는 평가다.
청라지구의 경우에는 올 상반기에만 공급물량이 4,000가구 이상에 달하며 분양가가 3.3㎡당 1,000만~1,300만원대로 저렴해 청약열기가 뜨거울 전망이다. 청라지구에선 2월께 서해종합건설과 우정건설이 분양에 나선다. 이 물량은 상한제 적용을 받는 중소형들이다.
올 상반기 분양되는 용인 신복ㆍ성복지구의 범 판교권 물량도 눈길을 끌 것으로 예상된다. 현대건설이 연초에 용인 흥덕지구에서 선보이는 물량은 분양가상한제 적용을 받아 3.3㎡당 900만원대로 점쳐진다. 광교신도시의 경우 분양가가 저렴하고 입지여건이 탁월해 높은 인기가 예상되며, 올 10월께 울트라건설이 1,100가구 이상 공급에 나서는 등 연말게 잇따라 분양물량이 나온다.
물론 자금여유가 있다면 중장기적 관점에서 뚝섬 주상복합, 왕십리 뉴타운，용산전면 2~3구역，용산 국제빌딩 특별 3~4구역 등 인기지역의 비상한제 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 특히 뚝섬 주상복합의 경우 분양가가 3.3㎡당 4,000원대를 훌쩍 넘기고 있어 청약결과에 따라 강남 등 부동산시장에 미치는 파장이 적지 않을 전망이다.
특히 일반 아파트보다는 재개발 아파트에 대한 전망이 괜찮을 것으로 보이는 점도 염두에 둘 필요가 있다. 특히 분양가상한제를 적용 받지 않는 재개발 단지 중 노량진뉴타운의 쌍용건설 1구역 단지 등도 인기를 끌 전망이다. 한강변이고 강남ㆍ여의도에서 가까운 노량진뉴타운에는 총 1만2,500가구가 들어선다.
국제업무단지 등 개발 호재가 많은 용산에서도 재개발 단지가 분양된다. 대림산업과 대우건설이 각각 신계동과 효창동에서 분양을 준비 중이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “올해는 비상한제 아파트 중 입지여건과 분양가가 큰 메리트를 갖고 있지 못한 곳을 중심으로 미분양사태가 이어질 가능성이 높다”며 옥석을 가려 청약전략을 짜야 한다고 지적했다.
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