보금자리주택은 일반 청약저축 가입자 몫 외의 특별공급 비중이 높다. 특별공급을 잘 활용하면 그만큼 당첨 가능성이 높다. 하지만 그만큼 조건도 까다로운데다 자칫 규정을 소홀히 하면 당첨취소의 불이익도 당할 수 있다는 점에 유의해야 한다.

청약자가 보금자리주택 청약 전 가장 먼저 확인할 것은 소득제한이다. 기준소득을 초과할 경우 부적격당첨으로 분류 돼 당첨이 취소되기 때문이다.

소득제한은 신혼부부ㆍ생애최초 특별공급과 전용 60㎡이하 소형주택 일반공급에 적용된다. 만 20세이상인 세대원 전원의 소득합산치로 '도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 100%를 넘지 않아야 한다. 단 맞벌이인 신혼부부의 경우 월평균소득의 120% 이하면 된다.

단순 소득 외에 자산 기준도 적용된다. 주택외 부동산 자산이 2억원, 자동차가액이 2,700만원을 넘지 않아야 한다.

지역우선 공급제도도 적극적으로 활용할 필요가 있다. 수도권 대규모택지개발지구 등에서 공급되는 주택은 각 지역별 거주자에게 일정 비율을 우선 공급하기 때문에 해당 자격요건을 갖추면 당첨 가능성이 높아진다. 서울과 인천인 경우 지역 내 일정기간 이상(6개월~1년) 거주자에게 50% 우선 공급한 후 해당지역을 포함한 수도권 전체 거주자에게 나머지 50%가 공급된다. 경기도 소재 주택은 해당 주택건설지역(시・군) 30%, 경기도 20%, 나머지 50%가 수도권 순으로 공급된다.

특별공급은 각 유형별 자격요건이 까다롭지만, 반대로 자격이 된다면 당첨확률을 높일 수 있는 지름길이다. 특별공급 후 일반공급에 중복청약신청도 가능하다.

3자녀 특별공급은 100점 만점 배점기준표에 따른 점수에 따라 당첨자를 선정하며, 동점자처리는 ▦ 미성년 자녀수 ▦세대주의 연령(연월일 계산)이 많은 자 순으로 당첨자를 가린다. 이때문에 청약시 나이가 많은 사람을 세대주로 정해 신청하는 것이 유리하다.

신혼부부 특별공급은 혼인기간 3년 이내이고 그 기간에 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가있으면 1순위, 혼인기간 3년 초과 5년 이내로 그 기간에 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 2순위다.

노부모 특별공급은 입주자모집 공고일 현재 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하는 등 자격 기준을 충족한 경우로, 당첨자 선정은 5년 이상 무주택세대주로 청약저축 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 순으로 뽑는다.

생애최초 특별공급은 공급 유형 중 유일하게 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다. 따라서 다른 특별공급 또는 일반공급 경쟁에서 불리하다면 생애최초 유형으로 신청하는 것이 좋다.